萬科出征，寸草不生！

此刻這“草”，

不是我等剛需韭菜接盤俠，

而是東部一眾卷王開拓商。

邇來，黃埔東部籌備掛牌一個舊改大盤——萬科黃埔新城（沙步村舊改名目）。占地158萬㎡，建面570萬㎡，3萬套，11期，一個范圍體量、開拓周期都可直追廣州亞運(yùn)會城的巨無霸盤。

放風(fēng)價(jià)，3.7萬/㎡。

收到此風(fēng)，住它隔鄰的黃埔增城一眾小搭檔剎時(shí)就不好了！

且不管天才前提差了一截的富力新城（3.3萬/㎡，無地下鐵路，有傳染），

也不說隔鄰開價(jià)殘酷的廟頭雙雄：越秀濱江TOD星航（4.7萬/㎡）、特出招標(biāo)臻瓏府（4.6萬/㎡），

更只字不提比鄰而居欲哭無淚的增城新塘一眾巨無霸盤：香江天性（3萬/㎡）、碧桂園云頂（2.7萬/㎡）、合生湖山國際（2.2萬/㎡）......

也別說距離十公里隔空diss的文化城云埔：期間天境（3.5-3.8萬/㎡）、期間天韻（3.4-3.8萬/㎡）、合生中心城（3.7萬/㎡），

就連遠(yuǎn)在老黃埔中心區(qū)的自家伯仲萬科都會之光，都能感遭到那么一絲殺氣與涼意（一個比擬有道理的局面：年前報(bào)價(jià)5.5萬+，年后安靜下調(diào)至5.45萬）。

東部卷王們狠起來連自家親伯仲都不放過！

究竟，須要借力哈啰、美團(tuán)的雙地下鐵路盤也是地下鐵路盤，這哪是爾等那些離開地下鐵路線隱身產(chǎn)業(yè)園的濃艷賤貨敢比的。

究竟，多坐三站少花兩萬（均價(jià)）的“真香”大盤充滿滿意剛需買家上車地下鐵路盤的執(zhí)念，這哪是爾等那些緊鄰石油化工廠叫價(jià)5萬+的吞金饕餮能比的。

聽起來這么好？要不沖要？

小鯤覺得：

固然內(nèi)卷的開拓商犯得著唏噓和惻隱，然而最后“強(qiáng)制”接盤的宏大“韭菜”買家們更犯得著悲憫與寵溺。成長在這個貧富差異急遽夸大地質(zhì)大學(xué)期間下，剛需“韭菜”們即使不甘心馬上躺平，以至蓄意以房輾轉(zhuǎn)，拿著真金白銀沖之前就必需開始撫躬自問三個題目：

1、開盤價(jià)夠不夠筍？

2、置換時(shí)好不好賣？

3、賣出時(shí)能不許賺？

究竟，前有預(yù)售等證兩三年，后有限售加持又五年，剛需買家上錯車的價(jià)格（試錯本錢），大概會是本人8到10年最優(yōu)美的芳華功夫。

小鯤是理工科男，咱們不搞情結(jié)激動，只作客觀領(lǐng)會（論理領(lǐng)會+數(shù)據(jù)表露）。為了回復(fù)好之上三個題目，咱們會從買賣層面和價(jià)格層面逐層領(lǐng)會。

固然，愛好徑直看論斷的伙伴也可徑直拉到篇末獲得謎底。

正文篇幅較長，先給大師貼一下作品目次。

一.買賣領(lǐng)會

1.動手新盤

2.二手置換

二.價(jià)格評價(jià)

1.板塊定位

2.財(cái)產(chǎn)情景

3.地下鐵路交通

4.學(xué)位情景

三.樓盤材料

1.小區(qū)綜述

2.業(yè)主圈層

3.樓棟戶型

4.總價(jià)均價(jià)

5.周邊配系

6.上風(fēng)缺陷

底下發(fā)端正文。

一、買賣領(lǐng)會

買賣層面很好領(lǐng)會，玩過股票的伙伴都懂，出貨多銜接少，必定賣不出什么好價(jià)錢。以是，買賣層面重要即是估測計(jì)算出貨量、銜接人頭以及它們的比率聯(lián)系。

和一手供貨稀缺的主城區(qū)比擬，烏云、黃埔、番禺、花都、增城、南沙等遠(yuǎn)郊地區(qū)一手供給貨量宏大并且長久連接，一手開拓商內(nèi)卷和一手二手互卷的膠著場合會長久連接。

以是，小鯤對黃埔小萬地方的黃埔東部舉行競品領(lǐng)會時(shí)，會以買家的視角從兩個維度辨別打開。

1、動手新盤時(shí)

動手新盤時(shí)的競品無非是同類新盤和周邊次新。

周邊次新：

黃埔小萬周邊的二手次新中，獨(dú)一屬于同類競品的是萬科尚城。

然而咱們上介殼查了一下二手業(yè)主們的放盤價(jià)，一致在43000到45000。

有這估算我去寵幸一齊之隔3.7萬的黃埔小萬不香嗎？

二手業(yè)主的“果敢”和伸展就連開拓商也自嘆不如！

以是，黃埔小萬打敗周邊同類二手次新該當(dāng)不在話下。

一手新盤（在售）：

說到黃埔（和它兄妹增城）的一手新盤，那就太多~多~多~多了～

廟頭南崗的越秀濱江TOD星航、特出招標(biāo)臻瓏府、富力新城；

文化城云埔的期間天境、期間天韻、合生中心城；

長嶺居板塊的龍湖攬境、天健天璽、中國冶金建設(shè)公司逸景臺（山莊）；

增城新塘的香江天性、碧桂園云頂、合生湖山國際、華潤置地公園上城、招標(biāo)臻園、尚東陽光雅苑，再有那不計(jì)其數(shù)的當(dāng)?shù)刂行托⌒屯恋刭Y產(chǎn)商開拓的惠百氏廣場、富雅城市華庭、中森名苑、順欣花圃......

“睡城”番禺亞運(yùn)會城：

別忘了再有我呢～

理工科男小鯤愛做表格，咱們拉個表格看看：

一眾開拓商：

這TM是誤入了“地獄形式”？

黃埔“小”萬入市，

首當(dāng)其沖的無疑是增城新塘各巨細(xì)樓盤，它們香港和記黃埔有限公司埔小萬的目的客群基礎(chǔ)臃腫，洪量存戶大概會被提早幾個地下鐵路站扣留。

廟頭雙雄短期內(nèi)也會蒙受確定（情緒）報(bào)復(fù)，然而究竟是兩個不及千戶的中型小型盤，并且又是真實(shí)的地下鐵路上蓋盤（200米以內(nèi)），出賣壓力不會太大。

真實(shí)會被隔空暴打的士大概是文化城云埔、黃埔長嶺居、番禺亞運(yùn)會城的一手新盤，價(jià)位簡直普遍，客群洪量臃腫，七傷拳傷其無形，眷眷都是暗傷。為數(shù)不少估算有限強(qiáng)制自駕的河漢越秀工薪族大概會洪量轉(zhuǎn)投黃埔小萬。究竟，原油價(jià)錢沖上130美元+的期間，遠(yuǎn)程自駕的油費(fèi)開銷可不是一筆小數(shù)量。

領(lǐng)會到這邊，開篇三問中第一個題目的謎底仍舊躍然紙上了：以暫時(shí)那些地區(qū)開拓商的內(nèi)卷水平，黃埔小萬的開盤價(jià)很有大概比擬欣喜。

圍觀察戲的剛需買家忍不住要竊喜了：卷吧卷吧，越卷越有廉價(jià)撿。

是如許嗎？

咱們加入競品領(lǐng)會的第二個維度。

2、二手置換時(shí)

方才竊喜撿到廉價(jià)的伙伴這個功夫估量就要哭了。

空話不多說，連接上數(shù)據(jù)。

仍舊方才的一手在售盤：

此刻的開拓商們有多卷，8年后的二手賣方們就有多卷。

并且落井下石的是，她們到功夫不只要和上表那些小區(qū)的街坊卷，還得和下邊這幫開拓商一道卷。

連接看數(shù)據(jù)：

盡管新廣仍舊老廣，對表上這幾個“世紀(jì)大盤”估量都算耳熟能詳（究竟接收了十有年的告白轟炸）：

增城碧桂園（鳳凰城、云頂）

增城香江（翡蔥綠洲、香江天性）

合生湖山國際

嗯，期房賣了快二十年了，毫無竣工的道理，年年有推盤，月月有新貨。你猜十年后它再有沒有新貨？

這還不過大概預(yù)算了著名房企的推貨量，即使再加上沙村、白江、新塘地下鐵路站周邊那一窩一窩當(dāng)?shù)刂行托⌒烷_拓商的推貨量……

再有一點(diǎn)，黃埔小萬地方的黃埔香港影片區(qū)（臨港財(cái)經(jīng)區(qū)）籌備廢除18個村，而黃埔小萬（沙步村舊改名目）只是不過個中之一（然而也是該片區(qū)第第一次全國代表大會、黃埔區(qū)第二大舊改名目）。

ps：黃埔舊改不過休憩，不是遏止。

天量舊改盤，

天量供貨量，

嗯，這畫面太美我不敢想。

8年后的二手賣方：

阿西吧，消逝吧！

開篇三問的第二個題目也有了謎底：二手置換時(shí)，估量有難度，并且難度還不小。

然而呢（小鯤又要做情緒推拿了），

和離開地下鐵路的文化城云埔、養(yǎng)在深閨的黃埔長嶺居、長久推新的增城新塘比擬，黃埔小萬的地段上風(fēng)和升值后勁（對立而言）然而好太多了。

黃埔小萬：此話怎講？打開說說。

咱們加入第二個層面包車型的士領(lǐng)會——黃埔小萬的價(jià)格評價(jià)。

二、價(jià)格評價(jià)

重要都會房產(chǎn)的中心價(jià)格惟有零點(diǎn)：地段價(jià)格和學(xué)位價(jià)格。

地段價(jià)格的周期更替以數(shù)十年以至上世紀(jì)為單元（CBD東進(jìn)圖），

學(xué)位價(jià)格的周期變幻則以年為單元（學(xué)位策略一年一變）。

以是，鑒于入股的寧靜性商量，地段價(jià)格普遍優(yōu)先于學(xué)位價(jià)格（僅對準(zhǔn)普遍用戶，高端玩家可忽視）。

而地段價(jià)格的中心因素有三：財(cái)產(chǎn)，地下鐵路，交通。

以是，小鯤對一正屋產(chǎn)以至一個樓盤的價(jià)格評價(jià)會緊緊環(huán)繞財(cái)產(chǎn)、地下鐵路、交通、學(xué)位這四個中心因素打開。

財(cái)產(chǎn)因素是第四次全國代表大會中心因素之首。

領(lǐng)會財(cái)產(chǎn)因素前，先來看看板塊定位。

1、板塊定位

在“大當(dāng)局主義”的華夏社會，想要精確認(rèn)知某一片區(qū)的財(cái)產(chǎn)因素（財(cái)產(chǎn)近況和財(cái)產(chǎn)遠(yuǎn)景，更加是財(cái)產(chǎn)遠(yuǎn)景），天然離不開對各級當(dāng)局的財(cái)產(chǎn)籌備、板塊定位舉行深刻研讀。

究竟，年年畫出10個餅，究竟哪個才是真？

以是，計(jì)劃財(cái)產(chǎn)因素前，必定離不開對板塊定位的解讀認(rèn)知。

簡直到廣州市黃埔區(qū)對萬科黃埔新城地方“夏園-南崗-沙步”片區(qū)的功效定位，咱們不妨從2021年9月14日公布的《黃埔臨港財(cái)經(jīng)區(qū)“十四五”興盛籌備》里找到謎底。

文獻(xiàn)很長，實(shí)質(zhì)很多，畫“餅”很大。

文讀起來很苦楚，

“餅”吃起來更苦楚。

然而呢，苦楚是屬于小鯤一部分的，動作小鯤粉絲的爾等是快樂的。

空話不多說，咱們徑直看圖談話。

黃埔小萬：紅圈即是我~

“南崗-沙步”片區(qū)被黃埔區(qū)定位為東部將來的寓居重心。

什么是寓居重心？

簡而言之，睡城。

想想“萬年難漲”的烏云金三角洲（佛山一手功不行沒），

想想“急遽十年”的番禺亞運(yùn)會城（里面自卷偉人難救）。

要領(lǐng)會，

咱們?nèi)耘f漸漸步入一個普遍房產(chǎn)漸漸擺脫“稀缺”屬性的期間，

一線都會也不不同。

以是，遠(yuǎn)郊睡城 ≈ 房價(jià)不漲。

黃埔小萬本質(zhì)diss：

你這話太一致了吧！擱我這邊可不確定哦~

2、財(cái)產(chǎn)情景

動作“睡城”的場合是“不配”計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的。

然而黃埔小萬說，我偏要“軟飯硬吃”！

固然片區(qū)里面沒有籌備高端財(cái)產(chǎn)（不只沒有，南部再有產(chǎn)業(yè)區(qū)，仍舊化學(xué)產(chǎn)業(yè)區(qū)，再有中國化工進(jìn)出口總公司的油庫）

棕色地塊為產(chǎn)業(yè)征地

開拓西區(qū)連片化學(xué)工業(yè)區(qū)

然而我不妨蹭?。?/p>

我西有國際金融城（16公里）+臨港財(cái)經(jīng)區(qū)（12公里），北有黃埔文化城（16公里），更北再有中新常識城（37公里）......

固然文化城云埔的一眾表伯仲（期間天境、期間天韻、合生中心城等）內(nèi)卷水平不遑多讓，然而比比各自的報(bào)價(jià)，雙地下鐵路加持的黃埔小萬決心滿滿志在必得。

再看看更西更富的珠城（23公里）、琶洲（16公里），我黃埔小萬不只敢想，更是敢蹭！

琶洲、珠城固然遠(yuǎn)，但我既有“送達(dá)”地下鐵路，更有臨江主線。

自駕、地下鐵路兩不愁。

蹭了這么多“財(cái)產(chǎn)”，本來說究竟仍舊地下鐵路和交通。

那么小鯤再來說說黃埔小萬的地下鐵路和交通。

3、地下鐵路交通

先說地下鐵路。

黃埔小萬現(xiàn)有已開明的5號線和13號線（一期）。

翻開輿圖估測計(jì)算一下珠城地下鐵路族上班須要耗費(fèi)時(shí)間：12站，35秒鐘（僅計(jì)劃地下鐵路運(yùn)轉(zhuǎn)及換乘功夫，請自行加上達(dá)到地下鐵路站功夫）。

不久的未來還會有5號線東延線——真實(shí)的一線送達(dá)珠城。

珠城工薪族須要耗費(fèi)時(shí)間：10站，25秒鐘（僅計(jì)劃地下鐵路運(yùn)轉(zhuǎn)及換乘功夫，請自行加上達(dá)到地下鐵路站功夫）。

對了，再有個正在趕緊動工地13號線二期。

如許，

魚珠、三溪的地下鐵路一族輕快拿下，

崗頂、石牌的年青藍(lán)領(lǐng)更能撩撩，

珠城、金融城的俊男靚女也能擔(dān)心，

越秀、荔灣的當(dāng)?shù)赝林部纱蹔Z。

至于早頂峰能不許擠上地下鐵路？

魚珠、三溪、東圃、車陂的地下鐵路工薪族笑而不語

再說交通。

對于自駕一族來說，黃埔東路、廣園趕快、沈海高速，任君自行選購。更不必說發(fā)達(dá)疾速的魚琶地道、車陂南地道。

ps：

“萬年堵城”金三角洲表白要酸死了

“來歲開工”大坦沙更是氣到暗傷…

4、學(xué)位情景

先看籌備：

除沙步小學(xué)外，籌備新增高級中學(xué)1所、九年從來制國學(xué)2所、小學(xué)1所、幼稚園6所。

能不許引入著名學(xué)校？此刻計(jì)劃這個再有點(diǎn)兒早。然而以萬科的體味和本領(lǐng)，再加上黃埔區(qū)的策略和勢力，篡奪到一個著名學(xué)校分校該當(dāng)不在話下。

然而，三萬套的大盤，著名學(xué)校學(xué)位夠不夠分？這然而個玄學(xué)題目。

再說，能不許靠雞娃雞出一個“東匯城小學(xué)”，除去處置共青團(tuán)和少先隊(duì)和師資力氣，業(yè)主本質(zhì)和弟子品質(zhì)也很要害。

財(cái)產(chǎn)、地下鐵路、交通、學(xué)位，幾大中心因素梳理完后，剛需“韭菜”那顆猶豫不決地核是否不妨放回肚子里去了？

至于入股玩家那顆“賭”定升值的心能不許略微平靜下來？這個天領(lǐng)會。

接下來不妨簡直聊聊黃埔小萬的樓盤基礎(chǔ)材料了。

三、樓盤材料

1、小區(qū)綜述

萬科操刀的黃埔區(qū)沙步村舊改名目，占大地積158萬㎡，興辦表面積570萬㎡。是僅次于常識城何棠下舊改的第二大舊改名目。這體量范圍，約即是2個多合生黃埔中心城（火村舊改名目）。

所有名目分為11期開拓，估計(jì)供給3萬套住房，不妨滿意近10萬人寓居。

本年五一首期掛牌，估計(jì)會先推出籌融資住房地塊1（下圖黑圈）。

2、業(yè)主圈層

開始招引的確定是名目周邊產(chǎn)業(yè)園的工薪族。

被珠城（15萬+）、金融城（12萬+）、三溪魚珠（8萬+）等新老CBD高房價(jià)一齊暴打強(qiáng)制東進(jìn)的地下鐵路工薪族，將來也會是一個要害的構(gòu)成局部。

之前“強(qiáng)制滿意”不足地下鐵路籌備的文化城云埔、長嶺居板塊那些潛伏買家，也會是一個要害目的客群。

3、樓棟戶型

暫時(shí)籌融資住房地塊1公有3種戶型，都是93方的三房安排，這在80多方都有四房安排的期間，稍顯掉隊(duì)了。

籌融資住房地塊2的戶型安排圖也有流出，辨別是93方三房、123三房、143四房。

4、總價(jià)均價(jià)

暫時(shí)放風(fēng)價(jià)3.7萬/㎡，依照暫時(shí)流出的七種戶型來算，總價(jià)估算大約要在340萬到530萬。

5、周邊配系

萬科黃埔新城的籌備貿(mào)易商務(wù)配系堪稱完備，經(jīng)商者住宿建面所有570萬㎡，個中貿(mào)易建面就有100萬㎡。

這有多大？

大約6個河漢城吧。

簡直如次：

1、籌備樹立約70萬公畝商務(wù)辦公室興辦，囊括甲級辦公樓、支部獨(dú)棟及共創(chuàng)空間等，中心興盛NEM（新動力、新資料）、智能創(chuàng)造為主宰的新穎效勞業(yè)，制造黃埔智造財(cái)產(chǎn)會合區(qū)；

2、籌備樹立約10萬公畝的商務(wù)棧房，囊括五星級棧房與杰作棧房；

3、籌備樹立約20萬公畝的貿(mào)易歸納體與街區(qū)貿(mào)易。

小區(qū)內(nèi)再有自行建造綠地中心公園。

除沙步小學(xué)外，籌備新增高級中學(xué)1所、九年從來制國學(xué)2所、小學(xué)1所、幼稚園6所，還樹立了暮年人利益院、殘疾人痊愈重心、大眾典籍館分館、社區(qū)妙齡宮、肉菜商場、公共交通首末站等巨型大眾效勞辦法。

6、上風(fēng)缺陷

便宜：

地下鐵路交通完備，

交易珠城便當(dāng)，

籌備配系完備，

性價(jià)比有上風(fēng)。

缺陷：

連接南部化學(xué)工業(yè)區(qū)，

戶型安排顯掉隊(duì)，

周邊競品有些多，

將來升值受累贅，

開拓周期連接久，

樂音動工長久有。

結(jié)果，回復(fù)一下開篇提出的三個題目：

1、首期開盤價(jià)估計(jì)會比擬筍；

2、將來置換時(shí)流利性會比絕大普遍解放區(qū)新盤、次新盤好；

3、升值力度會受片區(qū)周邊天量一二手供給累贅（然而仍舊屬于廣州東部區(qū)位最靚的幾個仔）。

———————————————

對于鯤和財(cái)政和經(jīng)濟(jì)：

小鯤凡是喜好實(shí)地踩盤調(diào)查研究（初志是為了自己房產(chǎn)入股須要），實(shí)地踩盤有年（二手為主），搜集、整治、比對領(lǐng)會過廣州主城區(qū)大普遍重要小區(qū)的各項(xiàng)價(jià)格因素（地段價(jià)格、藍(lán)圖籌備、學(xué)位變革、地下鐵路交通、樓棟是非、戶型是非、周邊配系等）。

因?qū)嵉夭缺P中捕獲到本輪（2020年疫情后這一輪）房產(chǎn)入股周期發(fā)端預(yù)熱的苗子，從2020年4月起，小鯤發(fā)端實(shí)際操作引導(dǎo)伙伴、同窗在廣州連接購入了多正屋產(chǎn)（河漢北，河漢公園、華景駿景、棠下車陂、東圃三溪、珠村、裕豐圍、海珠東、海珠西、文化城等），持有不及1年，基礎(chǔ)都有少則40%多則80%的上漲幅度。

在伙伴的建媾和激動下，小鯤開明了本號。

——2021年2月

本號潛心扶助總價(jià)估算在200萬-1000萬的剛需、革新買家上車廣州，熟知從選籌到交房的簡直操縱及百般隱形大坑，對地段價(jià)格、藍(lán)圖籌備、板塊是非、學(xué)位變革、樓盤挑選、貸款籌備等上面多蓄意得。

廣州關(guān)心量百強(qiáng)二手小區(qū)-踩盤匯報(bào)

河漢區(qū)：

金融城

棠德花圃（一） | 棠德花圃（二） |

富力天朗明居 | 駿景花圃 |

美林海岸花圃 | 江源半島 |

金融城東區(qū)

美林湖畔花圃 | 盈彩美居 |

匯友苑 | 雅怡居 |天力居 |

蘭亭盛薈 |中?？党?| 東圃廣場 |

羊城花圃 | 美林湖畔花圃譽(yù)府 |

黃埔區(qū)：

臨港財(cái)經(jīng)區(qū)

黃埔花圃（上） | 黃埔花圃（下） |

金碧世紀(jì)花圃 | 金逸雅居 | 悅濤雅苑 |

中鼎君和名城 | 中鼎珺合府 |

萬科都會花圃 | 萬科都會之光 |

富力富逸華庭 | 保利學(xué)府里 |

怡港花圃 | 金碧領(lǐng)秀國際 |

文化城

新福港鼎峰 | 保利林語山莊 |

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海珠區(qū)：

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番禺區(qū)：

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